اگر واقع‌بین باشیم تا چند سال دیگر، نه زمینی برای فروختن می‌ماند و نه هوایی برای نفس‌کشیدن؛ داستان هم فقط مربوط به تهران نیست؛ به همه شهرهای بزرگ و کوچک برمی‌گردد.
80درصد منابع شهرداری‌های کشور از محل عوارض ساخت‌وساز تامین می‌شود؛ یعنی شهرفروشی؛ یعنی فروختن زمین و استقرار جمعیت بیشتر؛ یعنی کاهش خدمات؛ یعنی تراکم. حالا که دیگر شهرها نمی‌توانند با فروش زمین و توسعه ساخت‌وساز درآمد داشته باشند، هزینه‌های اداره شهرها چگونه باید تأمین شود؟ شهرداری‌های بزرگ کشور طی سال‌های گذشته بودجه‌های زیادی را برای خود تصویب کرده‌اند؛ ارقامی اعجاب‌آور و گاه شگفت‌انگیز.
سال96 سال بودجه‌های نجومی بود. تهران 18هزار میلیارد تومان بودجه برای خود تصویب کرد و مشهد 8هزار و 553میلیارد تومان، تبریز 2هزار و 600میلیارد تومان، اصفهان 2هزار و 750میلیارد تومان و شیراز هم 3هزار و 280میلیارد تومان بودجه برای سال جاری به تصویب رساندند. قم هم در سال گذشته بودجه‌ای معادل 2هزار میلیارد تومان داشت. با حسابی سرانگشتی می‌توان گفت که شهرهای بزرگ ایران بودجه‌ای معادل 40هزار میلیارد تومان برای سال96 تصویب کرده‌اند. سهم عمده درآمدهای شهرداری‌ها هم به ساخت‌وساز متکی بوده‌است.
اما با استقرار شورای شهر پنجم در شهرهای کشور و تغییر دیدگاه در اداره شهرها، اگر فروش زمین و تراکم در شهرها نباشد، آنها چگونه می‌توانند خودشان را اداره کنند؟ واقعیت این است که ما در روزگار تازه‌ای به سر می‌بریم. قرار است شهرهایمان رویکردشان عوض شود و پول شهرها نه از فروش زمین و توسعه هر چه بیشتر ساخت‌وساز، تأمین شود.
حالا قرار است منابع دیگری در شهرها شکل بگیرد؛ منابعی که تا امروز تعریف دقیق و روشنی برای آنها صورت نگرفته است و ما شهروندان این شهرها، هر روز بحران‌های تازه‌ای را از سر می‌گذرانیم؛ آلودگی‌بیشتر، ترافیک زیادتر، خدمات کمتر و کیفیت زندگی پایین‌تر. این نتیجه همه سیاست‌هایی‌است که تا امروز در شهرهای کشور آزموده شده‌است. ما در پایان روزگار منابع آسان قرار داریم؛ دیگر شهری نیست که بفروشیم و خرج شهر کنیم؛ باید فکری دیگر کرد!
- تراکم فروشی ممنوع
محمدحسن ملک‌مدنی، پنجاه‌و‌سومین شهردار پایتخت بود. او در ابتدای دهه80 به مدت 2سال مدیریت پایتخت را به‌عهده گرفت و در آن روزگار مهم‌ترین اتفاق تهران را رقم زد؛ ماجرایی که تا امروز در ذهن‌ها مانده‌است. ملک‌مدنی تنها شهردار تهران بود که در برابر فروش تراکم ایستاد. او معتقد بود که نباید تهران و دیگر شهرهای کشور را با شهرفروشی اداره کرد.
البته ملک‌مدنی پیش‌تر هم (در دهه60) شهردار اصفهان بود و توانست بنیان‌های جدی اصفهان را پی‌ریزی کند. ملک‌مدنی اعلام کرد که دیگر در تهران تراکم نخواهد فروخت و کمتر از چند ماه بعد، از کار برکنار شد. شاید او را باید وفادارترین شهردار تهران به پایتخت دانست. دیدگاه وی را بخوانید!
«تراکم یعنی زمین مجازی. این حقوق عمومی‌است؛ مربوط به شخص شهردار و شهرداری نیست. شهر به منزله یک شرکت سهامی عام است که سهامدارانش مالکان آن هستند؛ آنهایی که سند مالکیت ملکشان را در دست دارند. شهرداری وقتی تراکم می‌فروشد، یعنی افرادی را سهامدار این شرکت می‌کند، بدون اینکه سرمایه اولیه داشته باشند. در واقع این اقدام، تجاوز به حقوق عمومی‌است.
این دیدگاه تا پیش از من نسبت به تراکم وجود نداشت. وقتی کسی می‌خواهد عضو این شرکت سهامی عام شود، یک سهامدار باید برود بیرون تا این سهامدار جدید به جای او بنشیند. اگر می‌خواهیم سهامداری بیرون نرود و سهامدار جدید وارد شود، شهرسازی باید تأیید کند که اینجا می‌شود اضافه ساخت. مسئولان مالی و حقوقی هم باید این محاسبات را انجام دهند. تازه این حقوقی را که گرفته‌اند، حق ندارند هزینه چیز دیگری کنند؛ فقط و فقط باید با آن پول، زمین خرید. ما این سیاست را اجرا کردیم و نتیجه بسیار خوبی هم از آن گرفتیم.
ما حق نداریم تراکم بفروشیم و با پولش خیابان را آسفالت کنیم، جدول رنگ بزنیم یا بزرگراه بسازیم. شهرداری از سرمایه همه مردم استفاده می‌کند و باید آن را به سرمایه تبدیل کنیم. ما جایی تراکم اضافه کردیم و در ازای آن باید یک جای دیگر تراکم را کم کنیم. در این وضعیت است که شهر، آرامش پیدا می‌کند و رونق بهتری می‌گیرد و مردم بهتر می‌توانند زندگی کنند.
روزی من به شورا رفتم و در جمع اعضای شورا صحبت کردم تا آنها را متقاعد کنم که دست از فروش تراکم برداریم. اعضای شورا 15نفر بودند که اکثرا اصلاح‌طلب و با ما هماهنگ بودند؛ از من حمایت می‌کردند و با آنها مسئله‌ای نداشتم. وقتی من وارد شهرداری شدم، متوجه شدم که شهرداری از محل فروش تراکم، به شرکت واحد سوبسید می‌دهد.
من به وزیر کشور گفتم یا باید تأیید کنید و صراحتا دستور فروش شهر را بدهید یا ما مانع از فروش تراکم و صرف هزینه آن در شرکت واحد می‌شویم. آنها این نکات را اعلام نمی‌کردند و فقط حرفشان این بود که شهردار سوبسید شرکت واحد را قطع کرده‌است و من هم در جواب می‌گفتم از چه محلی بیاورم؟ در سال80 شهرداری منطقه1، 75میلیارد تومان تراکم فروخته بود. همان سال 75میلیارد به شرکت واحد سوبسید داده بود. این یعنی اینکه شمیران را بفروشیم تا مردم با شرکت واحد در رفت‌وآمد باشند.»
- عزمی وجود ندارد
گیتی اعتماد، استاد دانشگاه و شهرسازاست و دیدگاهش در مورد شهرفروشی را بسیار صریح بیان می‌کند. نظرات او در مورد منابع ازدست‌رفته شهر را بخوانید
«چند سال پیش اقتصاددان‌های برجسته کشور، به درخواست شهرداری تهران وارد فعالیت شدند تا منابع پایدار شهری را مشخص کنند. این طرح مطالعاتی به ثمر نشست و بسیاری از الگوها نیز برای ایجاد درآمدهای پایدار، مشخص شد اما از آنجا که شهرفروشی بسیار راحت است، دوباره فروش شهر در دستور کار قرار گرفت. این سؤال وجود دارد که همه شهرهای بزرگ جهان چطور اداره می‌شوند؟ آنها از محل درآمد حاصل از دریافت عوارض و املاک موجود و فعالیت‌های خدماتی، شهرهایشان را اداره می‌کنند. اما این رویه در شهرهای ایران وجود ندارد.
ما نمی‌خواهیم کار جدی انجام دهیم؛ رویه آسان کسب درآمد از فروش زمین و تراکم را در پیش گرفته‌ایم و برای ایجاد درآمدهای پایدار، کاری نمی‌کنیم. متأسفانه درآمد حاصل از فروش شهر را هم تنها برای اداره شهر هزینه نمی‌کنیم بلکه از این محل، رانت، فساد و هزاران اتفاق دیگر را هم رقم می‌زنیم.
واقعیت این است که ما قوانین بسیاری از روزگار پهلوی اول در کشور داریم که این قوانین خیلی مورد توجه قرار نگرفته‌است. شهرداری‌ها عادت کرده‌اند که یک لقمه راحت بخورند که آن هم چیزی نیست جز شهرفروشی. با وجود ازدست‌رفتن منابع، باز هم شهرفروشی ادامه دارد. در شهرهایی مثل تهران، واقعا جایی برای نفس‌کشیدن، برای شهروندان باقی نمانده‌است. به یقین می‌توان گفت که شهرداری تهران، تا 5سال آینده، تراکم‌ها را فروخته و هر روز سهم عمده‌ای از شهروندان به نفع یک برج‌ساز یا یک صاحب سرمایه قبضه می‌شود. راهکار برای برون‌رفت از این مسئله وجود دارد. قوانین بسیار زیادی وجود دارد که می‌تواند شهرهای ما را از این بحران نجات دهد اما عزمی نیست. متأسفانه مدیران ما تاکنون نخواسته‌اند به این چرخه معیوب پایان دهند».
- نقشه راه نداریم
علیرضا احمدی، عضو شورای شهر قم و نایب‌رئیس شورای‌عالی استان‌های کشور است. او به‌عنوان یک سیاستگذار در زمینه ایجاد درآمدهای پایدار، دیدگاه‌های روشنی دارد. دلیل عمده ازدست‌رفتن منابع و سرمایه شهرها از دیدگاه او، نداشتن یک «نقشه راه» است. احمدی در گفت‌و‌گو با همشهری، نظراتش را در این باره گفته است.
«ما هیچ تعریفی از درآمد پایدار در شهرهای کشور نداریم. با وجود اینکه بسیاری از اندیشمندان و مسئولان و مدیران شهری از داشتن یک الگو برای درآمد پایدار در شهرهای کشور سخن می‌گویند تاکنون هیچ طرح و برنامه‌ای برای آن شکل نگرفته‌است. قطعا قابلیت شهرهای کشور برای ایجاد درآمدهای پایدار با یکدیگر، تفاوت دارد. به‌عنوان مثال شهرهای قم، مشهد و شیراز، قابلیت‌هایشان با دیگر شهرهای کشور متفاوت است یا حتی شهر یزد، قابلیت منحصر‌به‌فردی دارد. بیشترین قابلیت‌هایی که می‌شود برای شهرها به آنها تکیه کرد، صنعت گردشگری است.
هر شهری برای شکل‌دهی به منابع درآمدی پایدار، پتانسیل‌های جدی دارد. گردشگری به تناسب اقلیم، قوم، فرهنگ، آداب و رسوم در شهرهای کشور می‌تواند مبنایی بسیار خوب برای ایجاد درآمد پایدار باشد. اما ما تاکنون از این مسئله غفلت کرده‌ایم. شهرها می‌توانند به این سمت حرکت کنند تا بر اساس قابلیت‌هایشان درآمدهای تازه‌ای داشته باشند.
واقعیت این است که دستیابی به تعریفی برای شکل‌گیری درآمدهای پایدار، نیازمند یک رویکرد ملی‌است. اعضای شورا و مسئولان یک شهر، برای ایجاد درآمدهای پایدار، اختیارات کافی ندارند؛ به‌عنوان مثال اگر شهری الان بخواهد برای خود درآمد پایدار ایجاد کند، مشکلات گسترده‌ای پیش‌رو خواهد داشت.
تداخل کاری بین ادارات و نهادها و سازمان‌های مختلف عملا به شهرداری‌ها و مدیریت شهری این اجازه را نمی‌دهد که به صورت مستقل به سمت ایجاد درآمدهای پایدار بروند. هر لحظه این بیم وجود دارد که حوزه وظایف مدیریت شهری با دیگر سازمان‌ها و ارگان‌ها، وارد فرایند حقوقی شود؛ بنابراین نمی‌توان اینگونه برای شهر، درآمد پایدار ایجاد کرد؛ باید این مسئله به‌صورت ملی مورد توجه قرار گیرد و به فراخور هر شهری، این مسئله بررسی شود.
ما خلأ‌های قانونی بسیاری داریم و به نظر می‌رسد تا زمانی که «مدیریت یکپارچه شهری» در شهرهای کشور ایجاد نشود، هرگونه ایجاد درآمدهای پایدار می‌تواند منجر به تداخلات اداری ـ دست‌کم در شهرهای کوچک‌تر ـ شود. امیدواریم هر چه زودتر این قانون در مجلس به تصویب برسد و قطعا بعد از آن درآمدهای پایدار نیز به صورت خودبه‌خود محقق خواهد شد».
نظر شما